超七成网友不支持,合法性存疑

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,意见中的第十六点是:优化街区路网结构。加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

2月21日,国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。这一新政一经发布一石激起千层浪,引起了社会上广泛的讨论。据此,搜房网房天下于2月22日推出调查。调查显示,超过七成人不支持这一项政策。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出,将逐步调整城市用地结构,不再建封闭式住宅小区。《意见》一出台立即引发地产圈的热议。相关人士表示,开放式设计将对强调安全性、私密性的高端豪宅项目带来明显冲击。但《意见》需要辅以更加细致的细则,否则将遭遇落地难。

亚豪机构市场总监郭毅分析,该《意见》目的在于提高城市规划管理的水平,但是,由于其中涉及到房地产开发环节的规划要求变更以及已售房产公共部分的使用用途调整,《意见》能否得以行之有效地实施,有三方面问题需要注意。

安全因素是不支持新政的主要原因

“开放”意在交通

一、城市规划和土地规划并轨的问题

新政出来之后,业内影响比较大的一篇文章认为本次新政是政府盲目悲催拍脑袋的政策,其最主要的观点也依然是安全问题。可见住宅安全在国人心中的地位。调查显示,有超过半数的网友认为打破小区围墙,安全将得不到保证。有网友留言认为“国民素质还没有达到那种水平,开放小区,外来车辆横冲直撞怎么办?”还有网友留言说“破了围墙,小偷少了阻挡。”

《意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。并要求城市公园原则上要免费向居民开放,限期清理腾退违规占用的公共空间。

《意见》明确要求,要“加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积”,对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,城市规划更加宏观,具体到街区的规划建设往往在土地规划中体现,然而,由于城市规划与土地规划二者之间存在着差异,在《意见》的落地执行上将会因此受到掣肘。

目前中国的小区基本都有围墙包围,通过在门口设置岗亭门禁来保证小区内部环境的相对安全。在这种封闭小区内,物业的管理可以更加明确和清晰,什么该管什么不该管都一清二楚。对于横冲直撞的车流以及乱停车现象也能够在小区内部得到有效控制。这就使得一些业主认为封闭小区内,老人小孩都能够安全。

对此,专家表示,封闭社区把城市割裂开,无法形成高密度路网。而《意见》的蓝图指出的开放街区模式,最大优势在于能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅。

二者的规划出发点不同。城市规划着眼于满足经济、社会发展需要编制而成,土地规划的重心则是对土地资源的合理集约利用。

拆除小区围墙涉嫌侵犯业主物权

实际上,为避免“摊大饼”式的传统规划思维,预防“大城市病”,成都在2015年提出“大成都建小街区”概念,成为国内大城市推广街区制的试点。

二者的规划思路不同。城市规划蓝图的制定着眼于经济发展的需要,没有过多指标性要求的限制,而土地规划的重点在于刚性用地指标的控制要求,二者之间存在一定的冲突。

新政中“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”,可以解读为,旧有带围墙小区,围墙将要逐步打开。根据调查,部分网友留言“物权法,物权法,物权法”,意指新规涉嫌违法。亚豪机构市场总监郭毅就认同这个观点。

按照成都新规划,新建住宅原则上不再建设封闭住宅小区。从2015年12月起,包括中心5城区和高新区、天府新区等在内的九大片区,将按照“窄道路、密路网”的标准打造成一种开放式的街区模式,形成以小街区为基础的、交通便利、功能完善的宜居城市空间。

二者的应用范围不同。城市规划的范围是城市发展的扩展边界,可大可小,大多数的城市并未将全部行政辖区纳入到城市规划范围内,而土地规划的规划范围则是整个行政辖区。在规划区内的建设项目要同时符合二项规划的要求,而在规划区外、行政区内的建筑项目只需要符合土地规划要求即可。

商品房出售时,建筑中面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积,其中外墙以水平投影面积一半的建筑面积也纳入到公摊面积中,在实际开发过程中,这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地。也就是说,社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买,并受《物权法》保护的。

高端楼盘最受影响

由此可见,虽然土地规划以城市规划为依据,但二者间的差异性很大,如果将城市规划落地到更加微观的街区规划,则需要与土地规划并轨,才能确保规划的合理性,并保障其有效地落地实施,郭毅认为。

将业主私属面积公共化,与《物权法》中“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务”、“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”等条款相悖。

地产行业专家分析,《意见》的目的在于提高城市规划管理水平,但是由于涉及到房地产开发环节的规划要求变更以及已售房产公共部分的使用用途调整,《意见》能否得以行之有效地实施将是个问题。

二、新建小区原则上不封闭的现实困难

居住私密性问题是不支持的另一个原因

亚豪机构市场总监郭毅表示,“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”,主要目的是为了解决城市中尤其是大城市日益严峻的路网交通问题,但这一要求对于新建住宅小区将产生重大的不利影响,尤其是高端社区。

《意见》提出,要“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”,主要目的是为了解决城市中尤其是大城市日益严峻的路网交通问题,亚豪机构市场总监郭毅分析,能否解决这一问题姑且不论,这一要求对于新建住宅小区将产生重大的不利影响,尤其是高端社区。

随着生活水平的提高,国人对于居住的私密性要求也越来越高。本次调查中,因为打破围墙可能损害居住私密性的恐惧而持不支持态度的网友超过三成。

高端社区为满足购房客群的居住品质,除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计,社区环境的打造也是不可或缺的一部分,而独享优质的社区环境资源以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值,如果传统的围合式社区不再封闭,这些卖点都可能被打破。

高端社区为满足购房客群的居住品质,除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计之外,社区环境的打造也是不可或缺的一部分,而独享优质的社区环境资源、以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值,如果传统的围合式社区不再封闭,这些卖点都可能被打破。

私密性简而言之就是个人的专属领域不受别人窥探。一般而言,实体材质的围合易形成较强的领域感,围合感越强所形成的空间越封闭,空间的私密性相应较强。这就是在中国更多人愿意选择围墙小区的原因。有网友留言认为“将围墙打开,底层的居住着面临者被围观的境遇,谁懂!”这样的担忧也不无道理。

“精英客群接受开放式设计恐怕不太容易”,某高端楼盘营销负责人表示,毕竟豪宅项目的核心价值除了地段之外就是品质、环境、安全、私密几大要素。

对于北京市场而言,在土地出让环节的高地价倒逼下,房地产市场中的新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向,豪宅供应量的增多,各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围,而《意见》一旦开始落地实施,将令高端社区的公共部分由私密到开放,由私属到共享,业主的安全、私密和公共区域的服务品质均无法得到保障。

以上。

当前,北京楼市受高地价倒逼,新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向,各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围。

虽然该《意见》的发布将会促使北京高价拿地的准豪宅开发商们在政策落地的真空期内抓紧报规,有利于加快出让住宅地块的开发进度,但从长期来看,将会对豪宅品质感的营造形成重挫,将充分考验开发商的产品规划智慧,郭毅判断。

在本次调查中还有超过八成的网友认为不可一刀切施行新政,对于老旧小区,如何做到对业主的补偿以及对安全问题的考量,甚至于市政如何将拆除围墙纳入都是应该考虑的事情。总而言之,正如最高法在答记者问时所言“这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现,也是落实中央城市工作会议的重要举措,符合当今世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要指导意义”。

具体细则待出台

三、已建成的住宅小区逐步打开的合法性问题

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某小区业主张先生对《意见》的实施表示担忧,他担心小区围墙拆除后外来机动车随意进入小区将给孩子安全和老人休息带来新的困扰。同时,临近商业、商务区、医院、学校等城市功能区的社区很有可能沦为外来机动车的停车场,令原本就已紧张的小区停车位更加捉襟见肘。

《意见》提出,“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化”,这项条款与《物权法》相悖。

此外,相关人士表示,“已建成的住宅小区逐步打开”的合法性可能也与《物权法》相悖。业主支付的物业费中相当一部分是用于公共区域的绿化、清洁、安保服务,如果公共部分开放使用,这部分的物业费仍由业主支付显然并不合理。

商品房出售时,建筑中面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积,其中外墙以水平投影面积一半的建筑面积也纳入到公摊面积中,在实际开发过程中,这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地。也就是说,社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买,并受《物权法》保护的。

相关专家表示,《意见》聚焦解决城市拥堵,增加城市活力,方向当然正确,但在具体的执行过程中仍需制定更加具体细致的执行细则进行配套应用,才能确保合法合理的落地实施。

将业主私属面积公共化,与《物权法》中“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务”、“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”等条款相悖。

也有地产界人士表示,对高端楼盘而言,开放式街区也并非“世界末日”,我国香港以及西方发达国家也有相当多的豪宅都采取开放式设计,通过社区规划和建筑物内部空间设计,同样能够实现高端人士偏爱的安全性与私密性。

《物权法》根据宪法制定,经人代会审议通过,《意见》并不能凌驾于《物权法》之上。

因此,依据《物权法》的规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益”,如果打开已建成的住宅小区,实现内部道路公共化的前提是政府需要给予业主一定的补偿款。

除此以外,业主支付的物业费中相当一部分是用于公共区域的绿化、清洁、安保服务,如果公共部分开放使用,这部分的物业费仍由业主支付显然并不合理。

总体来看,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》虽然总体方向很美好,但在具体的执行过程中仍需制定更加具体、细致的细则,方能确保《意见》合法合理,且卓有成效的落地实施。

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