政府和地产商都不愿意房价涨,仍在持续上涨

其一,北京是政治中心、上海是经济中心、深圳产业结构最健康,超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始,北京比首尔、上海比台北、深圳比香港,正在成为一种预期;

“从目前的情况看,对于老项目去年已经赚够了钱,他们大可以适当放缓开发进度,甚至捂盘来等待市场回暖。而新项目方面会比较难受,尤其是去年高价拿地的开发商,如果房价继续走低,那他们只能选择低开高走的路线,从而直接拉低房价。”

无独有偶,上海亦有类似现象。上海的外环线,等同于北京的五环,总体来看,外环以内可视为市区。浦西发展得早,浦西外环左右的房价,总体明显高过浦东。而今年4月,浦东外环外侧的唐镇,两块宅地剔除配建的保障房,楼面价同样高达3万左右。这也就意味着,上海外环以内的新房价格,也正进入5万时代。

在 今日中国,再说房地产价格的上涨是市场供需调整的自然结果,那就是一个超级无知的人了。土地在政府手里,银行在政府手里,政策在政府手里,舆论在政府手 里,最大的获利方也是政府,所以,对城市房价进行负责任的调控,使之涨跌控制在一定的合理区间之内,一定是政府的责任了。

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从新房均价比较可知,今年5月份,京沪深全市房价水平为3万左右,市区达5万左右也正常。京沪深三大核心大都市,房价事实上正在进入5万元时代,为何在全国楼市普遍呈现低迷之时,核心一线城市房价仍然在持续上涨之中?这是因为,首先是市场供应紧张导致的。住宅是不动产,土地价值决定了房价水平。一线城市地少人多,建设用地非常紧张,比如上海市要求2020年以后实现建设用地零增长。再如北京去年商品住宅计划供地1000公顷,实际供应517公顷;今年计划供地750公顷,上半年实际供地仅175顷。

可是,去年北京和深圳的房价暴涨,并没有被问责。如今上海的涨价风,更好像还在被津津乐道。

业内人士指出,随着各地方有关楼市调控政策的陆续出台,将形成从中央到地方的立体调控体系,这将对持续“高烧”的楼市起到立竿见影的退烧作用。

总之,京沪深高房价已是常态,市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫,国际大都市皆如此,伦敦、香港、纽约的房价水平,比京沪深还要高。作为大都市的一个标签,高房价不受舆论欢迎,但这是经济、社会、城市发展到一定阶段的必然产物。应客观、理性看待。

否认不动产的投资价值,是一个偏颇的看法,但是,任由房价暴涨以此“实现供给侧改革”,也是一个可怕的战略。

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京沪的城市格局与房价水平,比较类似,市区新房价格进入5万时代。深圳的城市格局不太规则,今年以来的这轮房价暴涨,核心区是南山区前海、后海,当前南山和福田这两个商务区,平均房价已达5万元。广州房价水平偏低,离5万时代尚有较大距离。

他们都笑而不答。那个笑容有点瘆人。

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京沪深高房价已是常态,市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫,国际大都市皆如此,伦敦、香港、纽约的房价水平,比京沪深还要高。

记性好的同学都应该还记得2013年出台的那个雷霆霹雳的“国五条”,其第一条就明确要求:各地政府要制定并公布年度新建商品住房价格的控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

聚焦3调整“大戏”将提前上演

3万元的楼面价,基本与周边现售新房价格接近,3.6万元楼面价则已略超周边房价。按照常规的建安成本、税费成本、房企利润等匡算,未来房价将卖到5万以上,否则房企很难获得合理利润。更关键的是,瀛海镇已出五环,位于五环和六环之间。虽受亦庄开发区辐射,但严格意义上讲,这里已属郊区。如果说近郊新房价格未来将向5万进军,则北京五环以内的新房价格,铁定进入5万时代了。

中 国经济的产业结构调整正进入最艰巨的时刻,在今年开始的十三五规划期间,淘汰低效产能、鼓励创新创业、提高居民可支配收入,是不可动摇的战略目标,在这盘 大棋中,房地产业自身也正经历深刻的转型升级,然而,超大城市的领涨风却可能极大地干扰产业结构和资本流动的优化,甚至把经济复苏引到另外一条泡沫化、资 产错配的道路上去。

继央行上调存款准备金率之后,有关房贷优惠的政策成为了人们关注的热点,政府再次明确,二套房贷实现无差别的首付四成的政策。近日,中行已经停止了个人房贷7折优惠的政策。这也充分显示了银行系统对房地产信贷政策的严格监管。

还有一方面原因就是楼盘精品化的趋势。近几年,一线城市土地市场竞争越来越激烈,尤其是三四线市场低迷之后,一线城市成为众多大房企、中型国企、激进型民营企业的必争之地。近几年“面粉贵过面包”的土地屡见不鲜。既然楼面价已超3万,甚至5万,开发商只能把楼盘精品化、高档化,以吸引对高房价抗性小的精英阶层,于是精装修、高科技、贵配套等渐成“标配”,这都需要“砸钱”,自然增加了房价成本。

两个问题问下来,我们就可以看到纠结所在了:中心城市的不动产价格仍有上涨的预期和空间,然而,几乎所有的利益方,都不愿意看到暴涨景象的发生。

和京沪房价出现松动的迹象相同,深圳二手房价格也出现一定幅度的回调。中原地产发布的领先指数显示,今年1月中原(深圳)领先指数为311.7点,全市六区175个样本楼盘成交均价为17422元/平方米,环比前一个月微幅下滑0.30%。深圳中原三级市场成交系统也显示,1月深圳样本楼盘成交均价为17422元/平方米,比2009年12月微幅下滑51元/平方米。

近日,北京地市颇为热闹,大兴区八块连拍引关注。7月7日大兴区瀛海镇一宗宅地被龙湖首开联合体摘得,楼面单价约为3万元。而早几天的7月3日,瀛海镇另一宅地被北京城建抢得,以3.6万元的楼面价成为区域单价地王。

地产商愿意吗?暴涨的土地价格,对中小开发商形成了挤出效应,而大型开发商也几乎是在火中取栗,他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理,这样的行业一点也不值得期待。

亚豪机构副总经理高姗接受《经济参考报》记者采访时说,在“国四条”出台之后,政府已经明确了调控思路。即加大中低价商品房供应、加强市场监控力度、严厉打击投机行为,大力增加保障性住房建设供应,这几项核心内容直接对应当前楼市过热的现状。政府这样的调控思路,是非常明确和清晰的。从后续出台的具体政策来看,均是围绕这四个核心内容来展开的,调控的力度在不断加大。

杨红旭(上海易居房地产研究院副院长) 据《新京报》

但是这股暴涨风却可能在一季度继续往前吹。

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另外,市场需求旺盛。一线城市就业机会多、工资收入高,每年吸引几十万毕业生、各类人才、农民工等,所以每年新增住宅需求巨大。随着收入提高,本地居民改善性购房需求持续增长。还有投资性购房需求,虽然近几年限购将很多人拦在了门外,但只要房价上涨,就不可能杜绝投资需求。

其二,去年新增货币总量是经济成长速度的两倍,优质不动产重新成为避险投资的选择之一;

在中原地产监测的9个城市中,成都、杭州两地成交量在去年12月冲高之后,今年1月大幅下跌,达到8成左右;京、沪两地成交环比降幅约5成;广州、天津、重庆三市降幅约为2至3成。

人最可悲的是陷入成长的惯性,特别是在瓶颈时刻,常常会不由自主地回到过去“成功的逻辑”中,即便自知有毒,也心存侥幸,而这正是成长最大的敌人。

2010年将是楼市盘整年 部分一线城市房价松动

三年后的今天,中央政府虽然换届了,这个要求应该还是在的。

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人是这样,城市是这样,国家也是这样。

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我问一些相熟的地产人士:如果在2016年,京沪深的房价再涨两到三成,会是一个怎样的后果?

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其三,政府鼓励去库存,房地产限闸已经松动,甚至出现鼓励的迹象。

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今年开年以来,这股飙涨风据说已经刮进了上海,开发商坐地抬价,地王新闻不绝于耳,不少楼盘再次出现哄抢景象。

孟奇以北京为例说,如果二手房按照现在的情况继续下去,价格下滑将不可避免,从而带动新房房价下滑,影响整个北京楼市。不过,他同时强调还得看两个关键因素——土地和货币。

2008年,加多宝集团进驻北京亦庄,在那里建了生产 基地,很多干部由粤进京,公司给予了一笔补贴。当时,亦庄的房价在8000元左右,一个叫林肯公园的小复式,最高售价约一万元,这个价格在广州市中心已经 可以买到不错的楼盘,所以,绝大多数的粤籍干部都没有用这笔补贴购房。2016年的今天,亦庄房价已经陡升到2.8万元的均价,我碰到的加多宝人,都在跌 足懊悔。

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这样的景象当然不止发生在北京,2015年,全国房价上涨最快的是深圳,全城均价上涨三成以上,一些区块的房价直接翻了一番。

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市民肯定不愿意。对任何一个城市,一年房价涨三成,必然人心浮动,如果翻一番,几乎就没有人愿意做别的事情了。在深圳、北京,你随便在路上抓一个80后、90后,说到房价,没有一个不是面有愠色的。

深圳综合开发院旅游与房地产研究中心主任宋丁认为,现在已出的调控政策对市场产生了影响,而且下一步应该还有新的政策调控措施,经历了一季度的“僵持”后,楼市将受接下来的政策调控影响而在二季度发生变化。

在亦庄,我还听到一位开发商讲亲身经历的事:去年亦庄有一块土地拍卖,他打听到开拍价接近他正在销售的现盘价,咬了咬牙,他交了押金去举牌,结果是,二三十轮的厮杀后,交易价又高出了50%。也就是说,面粉的价格已经远远超过了面包价。

专家认为,楼市调整“大戏”将提前上演

再问一个问题:谁愿意看到房价暴涨?

房价飙升何时止 没买房可暂缓3-5年

问一个问题:京沪深的房价还会上涨吗?

分析人士指出,去年年底一系列房地产调控政策出台,今年1月18日开始提高银行存款准备金率,再加上各地陆续召开“两会”,房地产首当其冲成为调控的主要对象。房地产市场观望者不断增多,成交价格出现小幅波动,随着调控政策的不断发力,楼市调整“大戏”将提前上演。

政府愿意吗?我觉得官员的内心也大多是不愿意的。房价上涨过速,势必造成整个城市的物价水平抬升,特别是创业投资环境的险峻,土地是政府手中最后的那张牌,把预期都吃光了,往后的日子还过不过?

聚焦1调控政策密集出台

人人都不愿意暴涨,却眼睁睁地看着暴涨的发生,这就是我们正在直面的尴尬事实。

另外,今年的货币政策是继续宽松还是趋紧,也将直接影响未来楼市走向。宽松的货币政策可以为市场提供更多的信贷,加速市场回暖。趋紧则会迫使一部分开发商“低价快出”,以缓解资金压力。“从目前的情况看,趋紧的可能性会更大些。”孟奇补充说。

就在春节后的这几天,各部委连续下文,契税下降、公积金制度改革、首付款比例调整等等利好政策密集出台,各省区的种种去库存措施又高调出台,甚至还出现了鼓励引导农民进城购房的“绝招”,在这样的政策背景下,作为“国之标杆”的京沪深房价很可能再度冲在前面。

另据亚豪机构调查显示,1月开盘的项目中有多个项目出现了价格停止上涨的现象,如明悦湾、朝阳首府等,有的项目还出现了价格回调的现象,如位于大兴亦庄开发区的金色·漫香林项目,1月开盘均价为19500元/平方米,比上期开盘价格下降了1000元/平方米。

会。理由呢?起码有三个。

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银行愿意吗?我接触的银行人士也大多忧心忡忡。过快上涨的房价背后,一定是一个不确定的泡沫,如果哪天真的再来一个断崖下滑,原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜着走。

21世纪不动产上海区域数据监测中心对门店的调查显示,买家观望情绪浓重,业主报价也出现明显分化,可分为三类:约两成有明显议价空间,代表板块有杨浦区鞍山新村板块;约三成小幅上涨,主要集中在外环沿线的浦东张江等板块;其余五成基本延续前期水平,高端住宅密集的中心城区各板块还表现出一定的抗跌性。总体而言,市场的可议价房源比例呈扩大态势,幅度也在加大。

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记者了解到,继去年12月份北京亦庄区域二手房成交均价出现负增长之后,今年1月份类似的情况已传染到北京更多的区域。据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示:1月份,北京有21.2%的楼盘二手房成交均价出现不同程度的负增长,另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。

“去年12月份的时候,我一天能接待10多个客户,可是最近一段时间一天最多也只能接待两三个,有的时候连一个都接待不了。”21世纪不动产北京安信瑞德加盟店紫芳园的经纪人小刘向记者抱怨市场冷得太快,“上个月我们店的客户量比前一个月下降了一半多,房价也略有下降。”

记者发现,在一系列调控政策的综合作用下,楼市成交量已出现了明显的下跌,北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了滞涨,甚至负增长的情况。

2010年楼市一开局更是显露出明显的紧缩态势。1月10日,房地产市场迎来了国家对其调控的最强音——国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知涉及五大方面、十一项条款,内容直指高房价,被称为“国11条”。

随后,央行宣布从1月18日上调存款准备金率0.5个百分点,此举标志着金融监管力度明显加强,分析人士指出,此次收紧银根与流动性过剩、房地产市场过热不无关系。

聚焦2京沪深等城市房价松动

孟奇分析说,以往土地政策相对宽松,但此次大龙地产土地被收回事件已经给市场一个信号,今年的土地政策将真正严格落实,逼着开发商加快土地开发速度,增加市场供应量,抑制房价。

高姗指出,2月份,恰逢农历新年、元宵节等节假日,楼市供需均会出现低迷之势。节日之后,楼市虽然会有明显的回升,但是由于受到政策调控等多种不确定因素的影响,楼市未来走向也将变得更加扑朔迷离。“从当前楼市现状及宏观大势来看,虽然未来楼市走势难以界定,但有一点可以肯定,就是2010年将会是楼市的盘整之年,类似于2009年的疯狂、火爆将不再上演。”

“谁都没想到今年一开始,就有那么多调控政策出台。目前北京等城市二手房市场已经出现房源滞销、房价滞涨的情况,3月份以前好转的可能性不大。二手房市场的波动肯定会对一手房市场造成冲击。”21世纪不动产分析师孟奇告诉记者,从以往的规律看,楼市调整总是从二手房市场开始,大概二至三个月后就会波及新房市场。

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北京出现的情况并非个案,上海、深圳房价也出现了疲态,不仅可议价的房源比例扩大,幅度也在加大。

经纪人小刘告诉记者,就在一周前他接待了一个客户,想买紫芳园二区的房子,当时一套60多平方米的房子业主报价122万。后来帮购房者将价格谈到了120万,“合下来才不到20000元/平方米啊,结果购房者还嫌贵,不要了。这在一个月前简直难以想象。”

2009年楼市的热度超乎寻常,尤其是像北京、上海这样的一线大城市,火爆程度令人惊奇,快速上涨的房价、大量的投机性消费,引发了关于楼市泡沫的争论,也引起了政府的高度关注。

一路高歌猛进的房价正在显露疲态,记者近日在北京、上海、深圳等地采访发现,在一系列调控政策的综合作用下,楼市成交量出现了明显的下跌,北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了松动,部分区域甚至出现了负增长。专家认为,调控政策的不断加码将使楼市调整“大戏”提前上演。

央视:海南房价将领先全国 京沪市民最不想买房

去年末,政府调控力度明显加大,“国四条”之后,新一轮政策调控拉开了序幕,有关土地调控、税费调整、信贷金融、市场监管的政策纷纷登场。

调控政策连加码多个城市房价松动

位于上海西藏南路的黄浦区众鑫城是温州投资客近年来较青睐的一个楼盘,目前每平方米均价已达3万多元。上海易居臣信西藏南路门店负责人介绍,1月份以来,门店代理较多的众鑫城6号楼中,有近4成投资客已将手中房源挂牌,尤其是手上有多套房源的投资客,几乎都会选择先卖出一两套以求“落袋为安”。许多业主比以前更有诚意,常说“只要有客户看中就马上成交”。

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记者发现,类似于小刘这样的情况,目前市场上相当普遍。“由于对市场的判断不明朗,现在即便业主肯降个一两万,许多购房者也不愿意买了,他们的心理价位越来越低。”多位房产经纪人这样对记者说。

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此外,市场监管力度明显加强。打击囤地、严控开发企业拿地资格、打击捂盘惜售等相关细节不断出台且执行力度明显加强。近日,2009年闻名京城的顺义“地王”被无偿收回,开发商也因此损失了两亿元的保证金。1月底国土资源部又提出了清理整顿“小产权房”的要求,相关的监控力度明显加强。

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